Все мы стремимся к комфортной и безопасной среде проживания.
Безопасность при проектировании и строительстве определяется СП, СанПиН и прочими нормативными документами. Также этими же документами определяется и условия комфортности нахождения в том или ином объекте недвижимости. И в итоге мы видим на улицах наших городов много разных комфортных и безопасных зданий, но пророй, возникает ощущение, что что-то не так, что нам не уютно, что тот комфорт, которого хотели добиться архитекторы, потерян. Особенно мы можем это увидеть в районах с наибольшей стоимостью земли. Когда в погоне за прибылью мы забываем о простых истинах, что помимо коммерческой составляющей в районе застройки, в нужном объеме, должна быть обеспечена и социальная составляющая. Как минимум нашим детям нужны школы и детские сады в пешеходной доступности. Нужны дороги и парковки и т.д.
Все дело в том, что не всегда, особенно при точечной застройке, в нужном ключе учитывается «характер» всего квартала.
Функция стратегического планирования кварталов возложена на Проект планировки территории, включая проект межевания. Поэтому органы власти правильно стремятся к предоставлению участков инвесторам под комплексную застройку и негативно относятся к точечной застройке. Но это при предоставлении инвесторам муниципальных и федеральных земель.
Частные же земли тоже не всегда можно застраивать без ППМ.
Законом определены территории, застройка на которых, даже индивидуальными домами, возможна только после выполнения такого проекта.
Например, земли садоводческих товариществ согласно ст. 32 и 34 Федерального закона от 15.04.1998 №66-ФЗ возможно развивать только после утверждения проекта планировки, который будет показывать стратегическое развитие комфортной среды территории всего садоводства. СНТ есть в каждом городе. Когда-то они располагались на самых окраинах. А теперь, при развитии агломераций мы видим старые заборы садоводств практически в их центре. Поэтому для инвесторов эти земли становятся очень привлекательными. НО при покупке даже нескольких рядом расположенных участков, даже если функциональная зона по ПЗЗ, предполагает иные от садоводства виды разрешенного использования, реализовать проект без утверждения ППМ не представляется возможным. А утвердить ППМ в садоводствах практически не возможно, потому что они обязательно будут затрагивать интересы мелких собственников. Вывод напрашивается сам собой – без вмешательства государства эти земли будут еще долго развиваться как неконтролируемая индивидуальная жилая застройка дачными домами.
ППМ разрабатывается в случаях, когда:
Проект Межевания территории, как составляющая ППМ, без Проекта Планировки разрабатывается:
Наша же задача и умение — это найти компромисс в интересах органов власти и инвесторов.
Мы знаем все обязательные требования и то, как от этой «дополнительной» финансовой для каждого инвестора нагрузки получить максимальный коммерческий эффект.
